Мобильная версия сайта
Мангушев Ринат Рамилевич
Ведущий эксперт по сделкам с недвижимостью
Телефон в Москве: +7 (925) 391-83-14
Личное мнение о риэлторской деятельности:

Работа в сфере недвижимости, как и в большинстве других сферах связанных с крупными денежными суммами, благополучием людей и их безопасностью - очень ответственное дело. Я считаю, что услуги в этой сфере должны оказываться квалифицированными специалистами. Должны учитываться риски, безопасность, выгода и экономия времени клиентов.

В связи с вышеперечисленными критериями, специалист из любой сферы, должен быть профессионалом. Он должен постоянно повышать свою квалификацию и не раз в полгода, а ежедневно.

Сфера недвижимости является сложной. Специалист должен всегда держать в голове и разбираться во множестве нюансов законодательства, ценообразования, потребительской способности, сегментах рынка, статистики, технических сторонах сделок, как работают организации, и многое другое.

Сфера недвижимости включает в себя огромнейший объём законодательства - это более двадцати кодексов и федеральных законов вместе взятых. Помимо них присутствуют постановления и разъяснительные письма различных министерств, а так же судебная практика.

В сферу недвижимости приходят люди не желающие обучаться и приобретать важные знания. Поэтому я считаю, что должен быть принят закон ограничивающий эту возможность.

Новая запись в Блоге
06.2018
15
Топливо, ЖКУ и наём (Роста цен не будет. Будет только падение)

В продолжении старой мартовской статьи, название которой указано в скобках, хочу обратить внимание на то, что появились ещё две причины для снижения цен на недвижимость. Одна – это подорожавшее топливо, вторая – удорожание ЖКУ в Москве примерно на 5,5% с 1 июля 2018 г.

Сейчас подорожает весь быт: продукты и товары, а следом и услуги. Топливо это одно из основ с чего всё начинается. Его стоимость оказывает влияние на стоимость грузоперевозок. А, если дорожает доставка, то затраты включают в товар, который мы приобретаем и, который требуется привезти от производителя на склад, другой склад и в магазин. «Перевалочных» пунктов может быть много, соответственно каждая доставка встраиваемая между ними требует затрат. Но в итоге все эти затраты ложатся на плечи конечного потребителя, т.е. обычного гражданина.

Когда растут затраты на бытовые нужды, люди вынуждены тратить деньги на него, а не думать о покупке жилья. Следовательно покупателей становится меньше. Если спрос падает, то продавцам ничего не остаётся как снижать цены – закон экономики. Те, кто будет держать цены, так и будут висеть на рынке потому, что предпочтение будут отдавать тем, кто изучил рынок и опустил цены - маркетинг.

В качестве примера хочу привести следующее. Застройщики Крост, Гранель снизили цены на студии в мае по отношению к апрелю на 340 000 на ЖК Белая звезда буквально накануне оформления прав собственности и 200 000 на ЖК Театральный парк. Гранель сейчас запустил акцию -7000 за кв.м. ЖК Столичные поляны и Эталон сити, как были цены в феврале так они и остались на прежнем уровне с некоторой погрешностью, хотя дома строятся. ЖК Государев дом и Видный город (хотя у застройщика этого ЖК сегодня проблемы) с октября прибавили по 50 000 – 100 000 на 1-комнатную квартиру не смотря на то, что тогда был котлован, а сейчас дома уже сдаются. ЖК Восточное Бутово подешевело. Щербинка - ЖК Новая звезда в цене не прибавила, и даже упала. Поэтому ни о каком росте цен говорить не приходится. Ряд других малоизвестных застройщиков тоже снизили цены. Есть конечно среди перечисленного те, у кого цены выросли, но таких немного и фактически эти объекты относятся к другим сегментам рынка.

Во внимание нужно брать не фейковые новости, а реальную экономику. По телевизору много чего говорят. Даже не один раз уже один министр (не помню его ФИО) на первом обещал рост цен на недвижимость, а получилось наоборот.

Снижение ипотечной ставки. В целом за несколько лет она снизилась, но нельзя сказать, что достаточно. Что не покупатель вторички с ипотекой, то со ставкой 9,5 – 10,5%, ниже - редкость. При условии, что доходы падают, снижение ставки ситуацию не спасает, а всего лишь не даёт уйти рынку на дно быстро. Но тем не менее он медленно тонет.

Казалось бы ипотека стала доступнее т.е. возможностей у покупателей для покупки больше, следовательно спрос должен расти, а продавцы квартир на этом могут сыграть и повысить цены. Наличных денег у людей нет, а ипотека это вынужденная мера для покупки, а не из-за того, что она доступна. Как следствие плохой экономики, сейчас людей с наличными совсем мало. Опять же в качестве примера по одной из квартир в Московской области (не из дешёвого класса) отмечу, что на десять показов пришло восемь покупателей с ипотекой и двое с деньгами.

Очень интересно наблюдать за кадастровой стоимостью. Она кстати порой тоже снижается, но не так низко как рыночная. Разница между ней и рыночной стоимостью увеличивается. Опять же, по моим наблюдениям на Московском и Подмосковном рынках, во многих случаях её даже не пересматривают на многие объекты и она осталась такой, какой была два и даже три года назад.

Реальными индикаторами рынка для продавцов-собственников квартир, могут являться застройщики, новости экономики (реальные наблюдения, цены на бытовые товары и услуги, статистика по закрытию организаций и предприятий, сокращение рабочих мест и пр.). Т.е., если говорить обычным языком, если в экономике всё плохо, то на рынке жилья тоже.

Рынок найма/аренды тоже просел, а это в свою очередь дало благоприятную возможность покупателям в некоторых случаях не торопиться с покупкой. Снимать жильё и откладывать деньги или вкладывать в новостройки сегодня намного выгоднее чем во вторичное жильё.

Мне кажется, что рост цен на топливо в большей степени окажет влияние на товары сельскохозяйственного производства. Обоснованием этому я считаю то, что сельскохозяйственная техника требует больше вложений. Помимо топлива, сельское хозяйство очень сильно зависит от поставок сырья (его нужно привезти, а транспортировка подорожала), необходимы поставки и запасных частей, т.к. они изнашиваются – это ещё одна удорожавшая доставка. Исходя из этого сельскохозяйственная продукция должна подорожать.

Тем не менее хочется заметить, что сложная экономика вовсе не значит, что рынок стоит. На самом деле он «жив» и на нём вполне может всё двигаться и совершаться сделки. Главное, как и в докризисные времена уметь под него подстроиться.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ... Все статьи
О себе

Мангушев Ринат Рамилевич, ведущий эксперт по недвижимости (риэлтор) на рынке купли-продажи.

Опыт работы в недвижимости с 09.09.2009 года. Работал в компаниях БЕСТ недвижимость, Миэль, МГСН. С сентября 2014 года, начал работать самостоятельно; зарегистрировано юридическое лицо ООО «РинМанг».

Опыт по сопровождению сложных альтернативных цепочек, сделок с привлечением ипотечного кредита, субсидий, материнского (семейного) капитала; сопровождение сделок с нежилыми объектами (апартаменты, лофты, офисы), сдача помещений в найм и аренду.

Своей главной задачей в работе с каждым клиентом, считаю оказание услуг, которые должны быть оказаны так, чтобы клиент извлёк финансовую выгоду и в кратчайшие сроки, чтобы клиенту было удобно, комфортно и безопасно.

- Начиная с 2010 года, посетил и посещаю семинары, курсы и тренинги по повышению квалификации для специалистов по недвижимости.
- В 2015 году в Московской Ассоциации Риэлторов (МАР) сдал экзамен по квалификации "АГЕНТ" и получил аттестат Российской Гильдии Риэлторов (РГР) № РОСС RU ТОС 77 АН 0384.
- В 2017 году в Московской Ассоциации Риэлторов (МАР) сдал экзамен по квалификации "БРОКЕР" и получил аттестат Российской Гильдии Риэлторов (РГР) № РОСС RU РГР 77 БН 0887.

Ежедневно слежу за новостями рынка недвижимости и изменениями в законодательстве. Знакомлюсь с разъяснительными письмами министерств, постановлениями, приказами и судебной практикой.

Бумажки
Статистика по сделкам с недвижимостью в Москве
Период
ДКП и Мена
ДДУ
Ипотека
Апрель 2018
12971
6105
7202
Март 2018
11654
5534
6662
Февраль 2018
10139
5576
5006
Январь 2018
8367
4790
4510
Декабрь 2017
15912
6689
6961
Ноябрь 2017
12041
5597
6012
Больше статистики
Отзывы и благодарности
Татьяна
Москва

Хочу выразить благодарность Ринату за неоценимую помощь в покупке квартиры. Впечатления от сотрудничества остались только положительные. Отмечу его профессионализм, ответственность, порядочность, внимание к мельчайшим деталям и нюансам.

Непременно буду советовать его своим друзьям и знакомым.

16.02.2017
Андрей Смирнов
Москва

Имею достаточный опыт общения с риэлторами позволяющий мне утверждать, что Ринат обладает высоким уровнем ответственности и профессионализма. Ввиду моей удаленности от продаваемой квартиры Ринат по своей инициативе и с моего согласия привел квартиру в адекватный вид. Подготовка документов к сделке и ее проведение прошло на отлично. Своих клиентов не забывает. Постоянно информирует по электронной почте об изменениях законодательства РФ в вопросах недвижимости и ее налогообложения.

29.11.2016
Показать все
Яндекс.Метрика
Рейтинг@Mail.ru